競売とは？/ アイフル
[ 281] 競売 住宅ローン -> 支払い滞納 -> 督促状 -> 任意売却の勧め
[引用サイト] http://www.yomigaeru.org/keibai/
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競売と任意売却を同時進行で処理して行く事が出来ます！ 競売を取り下げはもらうのは無理でも任意売却は可能です！ 借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立てその結果裁判所が売却する不動産を競売 物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売（けいばい または きょうばい）」といいます。 競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。 これが最低売却価格です。 この価格は競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低く設定されます。 市場価格の５〜７割といってもいいでしょう。 最終的には通常価格の８割前後で落札される事が多いようです。 次ページに競売での落札価格と通常売買での価格の差の例を出しておりますので参考になさってください。 競売のデメリットは、なんと言っても上記しましたように販売価格が２０％前後も低いという事につきるのではないかととおもいます。 プラス、引っ越しの費用等の交渉が一切出来ないということです。 尚かつ、競売後にも残った債務の支払い義務は継続します。 自己破産でもしない限りこの債務に追いかけられる事になります。 自己破産のデメリットは無いと主張している方々がおります。 また、そのような主張をされる著書もたくさんございます。 ですが、現実には自己破産による社会的制約はシッカリと存在いたします。 近所の目を気になされる方だと近所にバレバレとなります（公示されてしまうので）。 競売のメリットは、上手くすると落札までに２年３年とダラダラと続く場合がございます。 この間は、そこにそのままお住まいになられていても立ち退きを求められません。 また、競売終了後も、上手くすると半年とか１年住み続ける事が出来るかもしれません（違法ですが）。 (*) ここで云う競売の流れとは購入する側からみた流れでは無く、諸事情により断腸の思いで、ご自宅を競売にかけられた方の側から見た競売までの流れです。 債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転して、完全なる不良債権として扱われます。 また、個人信用情報に事故（ブラック）としての記録が残され、以後金融機関等からの借入が困難になります。 差押とは担保権実行の為の手段であり、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。 以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。 競売の最終段階です。 実務的には期間入札が間近に迫ると、任意売却に応じてもらえない事が多くなります。 （原則的には開札の前日まで応じてもらえるはずですが） 競売落札者（競落者）との金銭的な話し合いに応じて物件を引渡すか、あるいは話し合いに応じず立ち退きを拒むか。 どちらの場合にも占有を続ける正当な権限がありませんので、いずれは強制執行され、立退かざるを得なくなります。 物件を競落し、買受人が代金納付完了から６ケ月以内に「不動産引き渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ１〜２週間で「不動産引き渡し命令」が発令されます。 東京地裁の場合、各執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせの上、落札した物件に臨むことになります。 通常、１回目は占有者に対して、「あなたは、引き渡し命令の対象になっているから、何月何日までに立ち退きなさい！」と勧告し、「公示書」と言う裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。 この断行の時には、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを職業としている人と、「鍵屋」と屈強な「引越し業者」が断行の３点セットとなって臨みます。 執行官は、忙しい時には、一日に５件以上の執行をこなしています。 ですから、必然的に時間的余裕がありません。 一現場にかけられる時間はぜいぜい２〜３時間なのです。 ですから、通常執行官はこの３点セットとチームワークを組みながら執行をこなして行くのです。 「鍵屋」も「引越屋」も通常とは比べものにならないくらいの素早さで行動します。 当然、得意技能を持った専門職の人たちですから、その料金も安くはありません。 断行の３点セットの人たちにかかる報酬額は、不動産の大小にもよりますが、大体５０万円〜１００万円くらいは最低でかかるのではないかとおもいます。 上記の文章は、貴方の物件を競売で落札した人の側から見た「強制執行」の概略です。 落札された側に貴方を当てはめてみてください。 上記の文章の末に記載しておりますが、鍵の取り替え、荷物の搬出などに結構な費用を競落者側は負担しなければならない場合が有ります。 私はスンナリと出ていくので引っ越し費用として２０万円位いただけませんかと駄目で元々で交渉をしてみるのも手です。 断行の３点セットに１００万円の経費がかかってでも、落札物件に住んでいる人（不法占拠者）には一銭も払わないという競売専門業者さんも多数存在いたしておりますので、交渉は程々に。 また、競売専門の業者さんでは自社の追い出しユニットを結成している場合もございます。 競売で売却されても、任意売却で売却されても自己破産をしない限り、住宅ローンは残ります。 残った債務に対しては支払い義務は継続します。 また、競売で貴方の物件が落札された場合、任意売却とは違い直ちに、その物件から立ち退かなければなりません。 そして、競売をしても自己破産をしても連帯保証人が付いている様な場合には、その連帯保証人に残った債務の請求が行くということも忘れないでください。 最悪、その連帯保証人に自己破産というケースも往々にして考えられます。 競売の後に、残った債務の支払いで苦しんでいる人もおります！ 案件の処理後の事までカッチリと仕上げてくれる任意売却の専門業者に依頼してください！ 弊社では、貴方ご所有不動産の競売という裁判所による法的整理が実行される前に金融機関等の債権者と交渉をし、そして債権者の同意を取り付けて任意で問題の不動産を売却をするという解決方法をお勧めしています。 弊社で、各債権者への競売申し立ての取り下げ及び、抵当権抹消等、最も重要な業務を行い、そしてその後の販売も、当社が責任を持ってスピーディに実施させていただきます。 競売の実行よりも任意売却のほうが貴方様にとって絶対有利です。 転居に必要な費用の捻出等も債権者によっては十分可能です。 なお、当社の業務で売却の契約が成立したときは規定による仲介手数料を申し受けますが、その金額は債権者より支払われますので貴方に別途ご負担いただく必要はまったくありませんので、どうぞご安心ください。 競売の通知を受け取ってしまわれて、現在は困惑の極みにおられるのではないかとか思います。 ですが、ご安心ください必ず問題解決の方法はございます。 また、担保不動産競売開始決定という通知をもらってしまった貴方は、このまま放っておくと早ければ約６ヶ月後には競売にかかります。 そして、家を追い出されることになります。 時間はおおよそ６ヶ月しかございません。 お早めにご決断ください。（滞納3ヵ月後には競売を申し立ててくる債権者が増えてきております） 先生方のアドバイスを頂きながら依頼者様が競売では無く、いかに任意売却で有利に処理できるかを日々模索いたしております。 競売後の残った債務の支払いを完全に無視してしまわれている方々が居ます。 ホームページなどでも堂々と競売後の支払いを無視することを勧めているものが多々有ります。 また、法的にも支払わなくても良いのだと大きな誤解をなされている方々がおります。 が、これはただ単にサービサーが請求を起こさないだけであって、支払わなくとも良いという訳ではありません。 サービサーに請求されれば残債務の支払いは行わなくてはなりません。 また、サービサーが別の債権回収業者に債権を売却した際には新しい債権者は必ず支払いの請求をしてきます。 最悪は |
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